DEMALLING: A solution to the Demise of Retail Building. DEMALLING: Una Soluzione per le Strutture Commerciali Dismesse.

Demalling is a term used to identify some answers to the decline of commercial structures and it involves several strategies to solve it in terms of city policy, urban planning, and architecture design. The discharge of commercial buildings is a recent phenomenon, which is born in United Stated around ‘90s. In these areas it is possible to observe how local administrations struggle against the decline affecting retail buildings realized during the last century. The first question which needs a response is “Why we have to face this problem?”. The causes of this topic are to be found in the exponential growth of these buildings on our soil, which has generated a saturate condition of the business. We have also to assign this problem to the constant evolution of our commercial system. Sometimes happens that the short life cycle of these buildings, thought to have a rapid economic return, has determined an early obsolescence, bringing to the following discharge. During these periods, also we saw important market phenomena, that involves the change of consumer tastes, who forces the sector evolution over new directions. So, the continuous abandon of these structures, has made that public and private player are facing a new challenge of urban transformation: such large scale abandoned areas produce wide problems for communities and local administrations and require decisive solutions. The effects of discharge are multiple, starting from economical, urban, arriving to the social problem. Talking about the urban aspect, it should be noted a disqualification of the area, which closely involves a reduction of the value of that. Must be also considered a huge waste of soil generated by structures, parking and so on. The proposed thesis work is therefore divided into two main parts. The first of them aims to analyze the process that has characterized the short history of shopping centers, starting from the causes that allowed the birth of these structures in socio-economic terms. The evolutions and variations to the commercial theme are then highlighted. The second part instead begins with a closer analysis of this large boxes for commerce, studying all the urban and architectural aspects. The study then moves towards what were the causes of the crisis of the traditional model and the consequences that the failure of such structures can have in different fields. Finally, research was conducted regarding the different demalling techniques present today, the study of which ends with the proposal of a case study about the recovery of a large sales structure currently in bankruptcy. The entire thesis work aims to demonstrate how demalling is possible and that in the short future it will no longer represent a simple alternative, but a necessity.

Demalling è un termine che viene utilizzato per identificare quelle strategie volte a rispondere al declino delle strutture commerciale e queste includono le politiche e le dinamiche che riguardano la pianificazione urbana e la progettazione architettonica. La dismissione degli edifici commerciali è un fenomeno recente, iniziato negli stati uniti negli anni Novanta. In questi contesti è possibile osservare come le amministrazioni locali si trovino costrette ad affrontare il tema del declino che ha interessato gli edifici commerciali, comparsi sul tessuto urbano americano solo mezzo secolo fa. La prima domanda sorta e che ha bisogno di una risposta è “Perché dobbiamo affrontare questo problema?”. Le cause sono da ricercare nella crescita esponenziale di questi edifici sul territorio, il quale ha generato una veloce e progressiva condizione di saturazione dell’attività commerciale. Bisogna inoltre attribuire questo problema alla continua evoluzione del sistema commerciale. Capita inoltre che il sempre più breve ciclo di vita di questi edifici, ritenuti spesso di rapido ritorno economico, ne abbia determinato una precoce obsolescenza, portando all’inevitabile dismissione. La ricerca ha inoltre portato alla luce fenomeni di mercato importanti, che ha caratterizzato il cambiamento nel gusto dei consumatori, che ha costretto quindi l’evoluzione del settore verso nuove direzioni. Il continuo abbandono di queste strutture, quindi, ha fatto sì che gli enti pubblici e privati si trovassero di fronte a una nuova sfida per quanto riguarda la pianificazione urbana: aree abbandonate su una così vasta scala producono ampi problemi per le comunità e per le amministrazioni locali, e tutto questo ha richiesto soluzioni decisive. Gli effetti della dismissione sono molteplici, a partire dal settore economico, urbano fino a quello sociale. Facendo riferimento all’aspetto urbanistico, bisogna inoltre sottolineare, in caso di dimissione, un’importante dequalificazione dell’area, che comporta quindi una riduzione del valore degli immobili e della stessa. Bisogna inoltre considerare l’enorme spreco di suolo generato da tali fallimenti. Il lavoro di ricerca è quindi suddiviso in due parti principali. La prima di esse mira ad analizzare il processo evolutivo che ha caratterizzato la breve e veloce storia dei centri commerciali, a partire quindi dalle case che hanno permesso la nascita di queste strutture in termini socioeconomici. Vengono poi evidenziati le variazioni al tema del retail. La seconda parte invece introduce a un’analisi più da vicino di queste grandi scatole per il commercio, studiandone tutti gli aspetti urbanistici ed architettonici. Lo studio si sposta poi verso quelle che sono le cause che hanno portato alla crisi del modello tradizionale e le conseguenze che il fallimento dei centri commerciali può avere nei diversi campi. Infine, è stato condotto un lavoro di ricerca sulle diverse tecniche di demalling oggi presenti, il cui studio si è concluso con la proposta di un caso studio relativo al recupero di una grande struttura di vendita attualmente in fase di declino e prossima al fallimento. L’intero lavoro di tesi mira a dimostrare come il demalling sia una possibile e realizzabile e che nel breve futuro non rappresenterà più una semplice possibilità, ma una necessità.