Mercato degli investimenti nel settore immobiliare: i pincipali strumenti per un processo di valutazione di un Asset

The thesis focuses on the real estate market and what are the main tools needed to evaluate an asset investment process. Starting from a first introduction in which we explain how the real estate market is composed and divided, we proceed to analyze all the various asset classes and different types of investors. Subsequently, there is a part of the market in which an overview of the European and Italian markets is made, in particular focusing on the two main cities, Milan and Rome. The analysis is carried out with a view to understanding the different yields and rents depending on the different markets in which a property is valued. The core part of the thesis is related to the methods of valuation of a real estate investment taking the notions of rent, returns, risk and capitalization. It is explained which are the financial instruments linked to the valuation, how to reach certain returns and which are the effective methods to do so. Three different methodologies are analysed: comparative methodology, reconstruction cost methodology and economics methodology. The final part includes a focus on the importance of redevelopment and how it can have a major impact on the future valuation of a property. Taking this as a starting point, there is a final part related to the next Winter Olympics to be held in Milano/Cortina and the impact that historically this world event has had on the real estate market.

La tesi è focalizzata sul mercato immobiliare e su quali siano i principali strumenti necessari per valutare un processo di investimento di un asset. Partendo da una prima introduzione in cui si spiega come sia composto e suddiviso il mercato immobiliare si procede andando ad analizzare tutte le varie Asset Class e i diversi tipi di investitori. Successivamente, vi è una parte di mercato in cui viene fatta una overview sul mercato Europeo ed Italiano, in particolare focalizzandosi sulle due principali città, Milano e Roma. Le analisi sono svolte nell'ottica di capire quali siano i diversi rendimenti e i diversi rent a seconda dei diversi mercati in cui si va a valutare un immobile. La parte core della tesi è legata ai metodi di valutazione di un investimento immobiliare riprendendo le nozioni di canone, rendimenti, rischio e capitalizzazione. Viene spiegato quali sono gli strumenti finanziari legati alla valutazione, come si arriva a certi rendimenti e quali sono i metodi efficaci per farlo. Vengono analizzate tre diverse metodologie: metodologia comparativa, metodologia del costo di ricostruzione e metodologia economia. La parte finale prevede un focus sull'importanza delle riqualificazioni e di come esse possano andare ad impattare in grande misura sulla valutazione di un immobile in ottica futura. Prendendo spunto da questo vi è un'ultima parte legata alle prossime Olimpiadi invernali che si svolgeranno a Milano/Cortina e dell'impatto che storicamente questo evento mondiale ha avuto sul mercato immobiliare.